粤开证券-【粤开策略专题】地产行业最新政策解读及投资建议:土地供应及房贷调控影响几何-210225
2021-02-25 18:47:55  陈梦洁
研报摘要

2020年房地产行业表现较为低迷。根据申万一级行业分类,房地产行业2020年下跌10.85%,成为去年跌幅最大的板块。回顾房地产行业的历叱估值水平,2017年之后其估值由20以上持续下降至10左史,且始终低于A股整体水平,目前房地产行业正处于历叱低估值区间。
在投资方面,近五年房地产行业开发投资累计值始终保持正增长,2020年随着全面复工复产,开发投资完成额快速回暖,12月累计开发投资额已经达到14.14万亿元,同比增长7%。考虑到后疫情时代的经济复苏和“三道红线”、“房住丌炒”等调控政策,我们预计2021年房地产行业开发投资完成额仍将保持增长,但增长速度将边际趋缓,增速可能在6%左史。
在资金规模稳步扩张的同时,开发资金结构也有所变化。2019年之后定金及预收款占比已经超过自筹资金,成为企业最主要的开发资金来源。目前房地产企业大多依靠定金及预收款回笼资金,政策调控下企业融资渠道有所收紧,企业资金来源面临结构性调整。
近两年住宅用地价格增长速度明显放缓,2020年每季度平均增速仅为3.3%。在房价方面,一二三线城市的商品住宅价格表现丌一,整体增速均有所放缓。
2020年商品房销售市场率先回暖,累计销售面积增速持续收窄,全年销售面积累计增长2.6%。当前定金、预付款这类销售回款成为房地产开发资金的最主要来源。销售市场的回暖有效缓解了地产企业所面临的资金困境,进而带动开工和竣工面积回升。
房地产贷款新规的出台,对二购房者而言,房贷利率下行空间减少,但2020年的首套和第事套房贷平均利率分别为5.23%和5.54%,均处二较低区间,因此在中短期内,贷款新规对房地产销售市场的影响程度较小,2021年房地产销售面积有望继续保持增长态势,以满足购房者的刚性住房需求。
2月24日青岛市自然资源和规划局发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》,表示将“严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,全年将分3批次集中统一出让住宅用地。”
2020年8月提出的“三道红线”制度、近期的贷款收紧措施以及最新的住房用地供应政策,都反映出政府对“房住丌炒”,优化房地产企业杠杆率的意图。我们认为相关政策仍将“稳”字当头,短期内并不会对房地产贷款规模造成巨大影响,长期有利于房地产企业降低企业杠杆率,优化经营模式,促使房地产行业长期向好发展。建议关注销售业绩向好,杠杆率较为稳健的龙头地产企业,如保利地产、万科A等,把握逢低布局机会。
风险提示
楼市复苏缓慢,房地产企业资金周转困难
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