开源证券-房地产行业展望:寻求模糊的正确,规避精确的错误-200917
2020-09-17 13:19:14  齐东
研报摘要

  房企融资新政
  8月20日,住建部和中国人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会。会议提出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,各部门广泛征求意见,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。
  根据每日经济新闻报道,三条红线是:
  1)剔除预收款后的资产负债率大于70%;
  2)净负债率大于100%;
  3)现金短债比小于1倍。
  除了三条红线,拿地销售比是否超过40%和经营性现金流是否为负是重要观察指标。
  如果踩线:
  1)若上述三项指标全部“踩线”,红色,有息负债不得增加
  2)若指标中两项“踩线”,橙色,有息负债规模年增速不得超过5%
  3)若只有一项“踩线”,黄色,有息负债规模年增速可放宽至10%
  4)若全部指标符合监管层要求,绿色,则有息负债规模年增速可放宽至15%
  投资建议:
  我们认为,地产仍是当前财政和投资的重要托底工具,政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下,但方向和力度则会相机而变。目前房地产板块估值有所修复,板块PE-TTM为9.07倍,但仍处于历史低位。伴随疫情影响逐渐消散,预计全年结算将回到增长轨道。我们建议三季度继续关注地产板块机会,维持行业看好评级。
  风险提示
  1)行业销售规模波动较大:行业销售规模整体下滑,房企销售回款将产生困难。
  2)政策调整导致经营风险:按揭贷款利率大幅上行,购房者购房按揭还款金额将明显上升;税收政策持续收紧,房地产销售将承压,带来销售规模下滑。
  3)融资环境全面收紧:银行贷款额度紧张,债券发行利率上行,加剧企业流动性压力。
  4)企业运营风险:施工进度变缓,拿地力度过于激进暴露资金短缺风险。
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