长城证券-房地产行业周报2021第7周:房贷利率上升、深圳上海再出楼市新规-210223
2021-02-23 15:41:13  陈智旭
研报摘要

  地产板块上涨4.78%,于28个行业中位列第8:春节后两个交易日大盘累计下跌0.50%,其中采掘、有色金属、商业贸易涨幅靠前,房地产板块上涨4.78%,于28个行业中位列第8,表现持续低迷后本周有所反弹。板块估值方面,本周板块PE估值小幅回升至9.32X,PB估值回升至1.13X,PE及PB估值相对全部A股折价幅度达62%及45%,若剔除银行股折价分别为75%及60%,折价幅度有所回升,但整体来看板块估值依然处于历史低位。个股方面,本周两个交易日板块涨幅前五为中房股份、全新好、市北高新等,中房股份及全新好录得两个涨停,均为小市值个股,市值不满50亿。跌幅前五为华夏幸福、ST基础、ST新光等,其中华夏幸福终止定增购买玉汉尧33.34%股权复牌后跌停。本周主要公司除华夏幸福外普涨,华侨城A、世联行、大悦城涨幅靠前,分别上涨13.29%、11.54%及10.58%。
  2月全国首套贷款利率环比普涨,深圳建立二手住房成交参考价格发布机制,上海摇号采用计分制:1)根据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示,2021年2月,全国首套房贷款平均利率为5.26%,环比上涨4BP;二套房贷款平均利率为5.56%,环比上涨3BP。2)深圳住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,建立二手住房成交参考价格发布机制。机制以二手住房网签价格为基础,参考周边一手住房价格,综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格,并按照市域全覆盖、区域网格化原则,以住宅小区为区域网格单元,发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。
  3)“沪十条”实施以来首次新开的3处楼盘,全部采用计分制优先满足“无房家庭”自住购房需求。购房人在认购后,将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素,拥有一个分数;再按照摇号人数比房源多30%的原则,按计分高低排序,选取进入公证摇号选房的人员名单。
  春节周重点26城成交同比维持上升:成交上,春节周重点26城新房成交量同比维持上升,主要可能是去年同期成交仍受疫情影响,但升幅明显收窄,年初至今累计升122.2%。本周重点一二三线新房成交同比仅三线上升,年初至今累计同比分别为176.2%/98.2%/121.1%,一二线升幅明显回落。供给上,春节周重点9城新增供给同比转负,年初至今累计升130.4%,升幅有所回落。截至本周末狭义去化周期10.24个月,去化周期继续回升。本周重点一二三线新增供给仅三线同比上升,累计同比分别为131.4%/186.3%/90.8%。截止本周末一二三线去化周期6.26/10.16/10.96个月,去化周期均有回升。
  维持推荐评级:近期深圳发布二手住房成交参考价格,大部分楼盘参考价格明显低于挂牌价格,预计将在二手房信贷、交易等方面产生重要影响,此外根据融360数据2月重点城市房贷利率环比有所提升,政策端在三稳背景下对于房价上涨较快城市依然是偏紧的基调。二级表现有所回升,但估值仍处于历史底部区域,我们认为一方面从中长期来看,房住不炒、降杠杆有利于行业平稳发展,龙头公司优势凸显,毛利率水平有望逐步回升,另一方面短期来看,随着竣工结算加速龙头公司业绩有望维持较快增长且有较强确定性,此外叠加市场风格呈现切换迹象,我们维持当前时点可适当积极的判断,个股上推荐两条主线1)财务相对稳健、运营能力领先的优质房企,万科及保利,2)二线优质标的世茂集团(合规要求部分公司无法覆盖),此外可关注布局长租公寓的相关公司,包括万科保利世联行(未覆盖)等,物业相关公司永升生活服务(未覆盖)、招商积余(未覆盖)等。
  风险提示:疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、销售回暖不及预期
  
  
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