天风证券-房地产行业销售周报:销售环比继续改善,“因城施策”保持常态化-201018
2020-10-18 20:02:12  陈天诚,张春娥
研报摘要

  行业追踪(2020.10.5-2020.10.11)
  一手房:环比下降24.14%,同比下降40.69%,累计同比下降12.56%
  本周跟踪36大城市一手房合计成交2.58万套,环比下降24.14%,同比下降40.69%,累计同比下降12.56%,较前一周减少0.36个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-28.16%、-18.92%、-28.17%;同比增速分别为-37.69%、-49.46%、-26.05%;累计同比增速分别为-1.21%、-12.72%、-18.48%,较上周分别增加-0.25、-0.82、0.4个百分点。一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为175.23%、-19.94%、-71.19%、2.08%;累计同比分别为2.71%、-7.6%、5.05%、0.35%,较上周分别变动-1.89、0.66、-0.71、0.02个百分点。
  二手房:环比上升16.65%,同比下降34.27%,累计同比上升2.42%
  本周跟踪的11个城市二手房成交合计0.65万套,环比上升16.65%,同比下降34.27%,累计同比上升2.42%,较上周减少0.69个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别142.66%、-26.32%、-28.36%;同比增速分别为-1.32%、-54.19%、-34.07%;累计同比增速分别为19.61%、-7.99%、-8.73%,较上周分别变动了-0.27、-0.87、-0.54个百分点。
  库存:去化周期29.4周,环比下降12.33%
  截止本次统计日,全国14大城市住宅可售套数合计57.71万套,去化周期29.4周,环比下降12.33%,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-26.55%、-0.77%、0.93%。
  投资建议:
  部分房企公布九月经营数据。招商蛇口、新城控股、龙湖集团前九月累计实现销售金额分别为1901.79亿元,1630.47亿元、1863.4亿元,同比分别增长17.36%、-17.52%、6.71%。这些公司分别实现全年销售目标的76%、65.22%、71.70%。随着年末临近,我们认为在房企提升推货量的驱使下,各大房企有望加大推盘力度,四季度销售值得期待。
  流动性方面,中国人民银行10月14日举行2020年第三季度金融统计数据新闻发布会,2020年前三季度社会融资规模累计增量29.62万亿元,比上年同期增长9.01万亿元货币供应方面,9月末广义货币M2余额为216.41万亿元,同比增长10.9%,增速分别比上月末和上年同期高0.5和2.5个百分点。贷款方面,人民币存款余额同比增长10.7%,增速分别比上月末和上年同期高0.4和2.4个百分点。央行采取的结构性货币政策工具有着精准滴灌的作用,着重加大对重点领域的中长期贷款的资金支持力度,其中高技术制造业和基础设施的中长期贷款保持快速增长。另外央行综合运用多种货币政策工具,保持流动性合理充裕。发布会中提到对于房企的融资管理规则是房地产市场长效机制建设的重要内容,建立的目的在于增强房地产企业融资管理市场化、规则化和透明度,矫正一些盲目扩张的经营行为,增强房企自身的抗风险能力。“精准导向”的政策防范房企杠杆及投机风险,我们认为偿债能力突出、现金充足、杠杆水平相对较低且土储区位良好的优质房企或受益。
  各地因城施策,无锡继续升级限购政策。10月15日,无锡市住房公积金管理中心发布《关于调整第二套住房公积金个人住房贷款利率的通知》,通知规定,无锡市职工家庭第二套住房公积金个人住房贷款利率调整为同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。“第二套”住房是以职工家庭为单位(包括夫妻双方及未成年年子女)名下在不动产登记中心登记的住房。之前已经成功申请过一次公积金贷款的职工家庭,不论目前其名下是否有住房,再次申请都算“第二套”。无锡市首套公积金贷款五年期以上利率是3.25%,五年期以下是2.75%,调整后“第二套”利率分别是五年期以上利率是3.575%,五年期以下利率是3.025%。我们认为,供应端将持续以整顿和规范房地产市场秩序为主,需求端持续控制炒房并维持刚需购房优惠力度,“因城施策“会保持常态化。
  行业趋势有望由融资驱动规模增长转向至经营驱动质量增长,加之“因城施策”常态化,政策博弈的贝塔机会或逐步减少,行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。可关注:资产负债表雄厚的企业,这类企业具备一定的加杠杆空间且在融资收紧下有望持续享受融资端的溢价;权益比例较高的房企,具备权益比例调整区间以撬动空间;合作模式有特色及其优势的房企。短期重点推荐:保利地产、万科A、金地集团、金科股份、城投控股、阳光城、招商积余、南山控股等;持续建议关注:1)优质地产:万科A、金地集团、保利、招蛇、金科、阳光城、世茂、融创、龙湖集团、旭辉控股、中南建设等;2)物业管理:招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦、永升生活、雅生活、绿城服务等;3)商业及reits:南山控股、城投控股、大悦城、光大嘉宝、中国国贸、城建发展。
  风险提示:政策变化不及预期;房屋销售不及预期;疫情二次反弹
  
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