华创证券-房地产行业政策点评:多城积极出台需求端政策,银行探索房贷差异化措施-200226
2020-02-26 09:34:15  袁豪,曹曼
研报摘要

事件:
1)据相关政府网站信息,2月15日至今,衡阳、驻马店、防城港、南宁、东莞等多个低能级城市先后出台了需求端的支持政策,具体措施包括购房货币补贴、提升公积金贷款额度、公积金可购买二套房、降低公积金首付贷款比例、放宽异地贷款等。
2)据新浪财经报道,2月24日,浙商银行下发调整个人贷款通知,对非“限购”城市,各分支机构可根据当地“限购”“限贷”和监管政策情况,将非“限购”城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例从原来的30%调降至20%。据透明售房网报道,2月25日,中国工商银行绍兴分行目前仅针对新房优质客户,将非“限购”城市居民家庭购买个人住房的二套房首付贷款比例从原来的6成下调至3成。
点评:
1、“一城一策”密集接力,高能级城市供给端为主、低能级城市需求端探索,料城市将继续扩围
1)供给端:春节后,如天津、杭州、西安、无锡、上海、南昌、合肥、福州、沈阳、苏州等多个高能级城市密集出台房地产供给端支持政策,主要政策措施包括:缓缴土地出让金、降土地保证金比例、引导信贷合理适度增长、预售资金监管放松、商品房预售条件放宽等。2)需求端:自2月15日开始,如衡阳、驻马店、防城港、南宁、东莞、马鞍山、宜宾等多个低能级城市接力推出了房地产需求端支持政策,其中包括:“衡阳十七条”将实施购房契税补贴、地下车位购买补贴和人才购房补贴;驻马店提升公积金贷款额度,降低首套房公积金贷款首付比例降至20%,实行购房补贴政策;防城港提升公积金贷款额度;马鞍山首套普通住房交易购房补贴政策再延长1年,最高补贴总房款的1.5%;宜宾农民工购房最高获300元/平补助;南宁公积金贷款可购二套房,首付款比例最低40%;东莞放宽公积金异地贷款,可贷额度最高可上浮20%。我们认为,一方面,疫情之下地方政府兼顾保经济和稳财政的难度进一步加大,由此近期多地密集出台地方性的房地产支持政策,预计后续地方一城一策力度或将进一步加大;另一方面,鉴于总体住宅市场库存仍处于低位,后续总体政策路径或将是供给端支持政策先于需求端支持政策,不过考虑低能级城市的迫切性,高能级城市仍以供给端为主、而低能级城市需求端积极探索,预计后续城市将继续扩围。
2、传两大银行降非限购城市房贷首付比例,符合国家差异化信贷政策,利于稳定非限购城市需求
2015年9月30日,央行和银监会发文指出,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%(此前为30%);2016年2月1日,央行和银监会发文指出,在不实施“限购”措施的城市,居民家庭购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,首付款比例调整为不低于30%;但此后全国大部分城市的首付贷款比例均在30%。据新浪财经报道,2020年2月24日,浙商银行发文,非限购城市居民家庭首次购买普通住房的个人住房贷款下调至20%的首付比例;据透明售房网报道,次日,工行绍兴分行跟进,针对新房优质客户将非限购城市二套房首付比例从原来的60%下调至30%。我们认为,此次两大银行将非限购城市首付比例下调至20%,符合2016年的国家差异化信贷政策,同时也与“一城一策”的自主性相呼应,如果此次下调最后得到真正实施,预计后续或将有更多非限购城市银行跟进首付比例下调,信贷宽松也将对低能级城市的销售有所支撑。
3、经济、财政、地产三大政策放松信号力度进一步加强,逆周期调控政策弹性或进一步加大
目前三大政策放松信号力度加强(参见图表5、6、7)。1)经济:预计2020Q1单季度GDP大幅放缓,将导致“GDP和GDP 24M-MA增速差”进一步负向走阔,并且经济下行斜率加速,该指标将临近或超越前三轮风险位置(2008-09/2011-12/2014-15),目前政策放松信号出现。2)财政:2020Q1经济走弱将导致税收下降、近期各项财政补助和税收减免政策,将造成财政减收不减支、甚至减收增支,导致“全国财政支出和财政收入增速差”或将大幅走阔,并且财政恶化加速,该指标临近或超越前三轮风险位置(2008-09/2011-12/2014-15),目前政策放松信号出现。3)地产:本次肺炎疫情导致2020Q开工同比和销售同比将出现大幅下降,该指标临近或超越前三轮风险位置(2008-09/2011-12/2014-15),目前政策放松信号出现。我们认为,目前经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强,并且将临近或超越前三轮风险位置,预计逆周期调控政策弹性或进一步加大,并预计房住不炒的大原则下,供给端的政策较需求端政策会更大力度、更早时间地获得推进。
4、投资建议:多城积极出台需求端政策,银行探索房贷差异化措施,重申行业“推荐”评级
房地产开发方面,肺炎疫情对全年销售形成一定负面影响,但近期政府稳经济诉求进一步加强,财政与货币也更趋积极,地方“一城一策”密集接力,经济、财政、地产三大政策放松信号力度加强,预计逆周期调控力度将进一步加大,在板块低估值下将进一步增强估值向上弹性;物业管理方面,肺炎疫情短期对于基本面形成略微负面影响,但中长期行业价值逐步获得社会认可,业主体验感增强有利收缴率、物业费提升,快速建立优质品牌利于集中度提升,并且深圳、杭州等多地密集推出补助政策,望有效对冲短期负面影响,并预计后续将有更多城市跟进。我们重申板块推荐评级,并优选优质房企和优质物管企业,推荐:1)住宅开发:融创中国、万科A、保利地产、金地集团、金科股份、旭辉控股、阳光城、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福,建议关注:世茂房地产等;2)物业管理:招商积余、绿城服务、保利物业、新大正,建议关注:碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务、雅生活服务等;3)商业地产:大悦城、新城控股,建议关注:龙湖集团、华润置地等。
5、风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控和融资政策超预期收紧。
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