光大证券-房地产行业光大地产A+H物业板块月度跟踪(2021年4月):四月光大AH核心物业指数上涨2.7%,板块内部分化明显-210504
2021-05-04 20:46:26  何缅南
研报摘要

  市场行情:本月光大地产AH核心物业指数+2.68%
  指数:本月光大地产AH物业板块整体表现平稳,光大地产AH核心物业指数单月涨幅2.68%,跑赢沪深300指数1.19pct.,跑赢恒生指数1.46pct.,跑赢恒生港股通指数0.93pct.。2021年1-4月:光大地产AH核心物业指数上涨34%,跑赢沪深300指数35.68pct.,跑赢恒生指数28.51pct.,跑赢恒生港股通指数27.10pct.。
  个股:本月涨幅:样本股平均涨跌幅为+4.4%;涨跌幅居前:建发物业(+48.9%)、卓越商企服务(+23.8%)、星盛商业(+20.6%)、宝龙商业(+20.1%)、世茂服务(+14.9%)。2021年1-4月涨幅:样本股平均涨跌幅为23%;涨跌幅居前:中海物业(+95%)、世茂服务(+68.9%)、碧桂园服务(+55.4%)、恒大物业(+51.2%)、建发物业(+50.3%)。
  港股通:本月持股比例变化:保利物业(+4.78pct.)、金科服务(+1.97pct.)、新城悦服务(+1.40pct.)、宝龙商业(+0.91pct.)、卓越商企服务(+0.83pct.)。2021年1-4月持股比例变化:金科服务(+5.86pct.)、新城悦服务(+5.09pct.)、永升生活服务(+4.00pct.)、保利物业(+3.32pct.)、中海物业(+1.82pct.)。
  行业动态跟踪:国家发改委提出支持老旧小区引入市场化物业服务
  中央:住建部、网信办等多部门联合印发指导意见要求开展数字家庭建设;国家发改委提出支持老旧小区引入市场化物业服务。
  地方:北京物业服务覆盖率持续提升,《北京市物业管理条例》为其他城市提供了可借鉴经验;《杭州市老旧小区住宅加装电梯管理办法》正式实施,杭州成为全国首个通过地方政府规章来规范老旧小区住宅加装电梯的城市。
  企业动态跟踪:阳光智博拟赴港上市;融创服务拟收购彰泰服务80%股权
  企业经营动态:城市服务:绿城服务中标杭州图书馆物业管理服务采购项目。保利物业中标滨湖创新园物业服务招标项目。项目拓展:碧桂园服务中标天境花园、峰临悦府等多个住宅小区前期物业管理服务项目。保利物业中标广州市天河区机关事务管理局保洁和会务服务采购项目。
  资本市场动态:上市进展:阳光城拟分拆旗下物业管理公司“阳光智博”赴港上市;富力地产旗下富力物业在港交所正式递交招股书。收并购:碧桂园服务将对蓝光嘉宝作出无条件强制性现金要约,并撤销蓝光嘉宝的H股上市地位。融创服务披露收购彰泰服务80%的股权,代价为人民币8亿元(可予调整)。
  投资建议:关注四大主线
  物管企业上市持续,后续板块有望形成“百舸争流”竞争格局。投资建议关注四条主线:1)规模第一梯队,有望输出管理和资源的平台类公司,关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务,恒大物业、融创服务、金科服务;2)规模第二梯队且估值较低的成长型标的,关注建业新生活、永升生活服务、新城悦、世茂服务、时代邻里;3)收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的,关注新大正、宝龙商业、远洋服务、卓越商企;4)资源禀赋突出的央企物管标的,关注中海物业、保利物业,招商积余、华润万象生活。
  风险分析:人工成本风险;增值服务拓展风险;关联方依赖风险;外包风险。

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